ДОГОВОР ОБ ИПОТЕКЕ КАК ОСНОВАНИЕ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ЗАЛОГОВЫХ ОТНОШЕНИЙ

ВВЕДЕНИЕ

Рынок ипотечного кредитования прошёл долгий путь становления в России. Сегодня финансовый инструмент активно используется гражданами, а организаций, готовых выдать кредит под залог недвижимости множество. Сделки с залогом недвижимости публичны, подотчётны и имеют прочную законодательную базу и отлаженный механизм регулирования. Разработан Федеральный закон, целью которого стало урегулирование явления и прозрачность практик в сфере ипотечного кредитования.
Согласно букве закона, в случае, если в договоре ипотеки недостаточно данных, его возможно классифицировать как ничтожный. Поэтому крайне важно максимально подробно разобраться в обязательных составляющих ипотечного договора.
Актуальность данного исследования заключается в том, что ипотека в настоящее время весьма активно распространяется среди граждан при приобретении или строительстве жилья, поэтому залоговые правоотношения развиваются весьма активно и стремительно, при этом также формируется и система государственной поддержки ипотеки, что значительно увеличивает интерес граждан к ней.
Поэтому данный способ приобретения недвижимости рассматривается гражданами как надежный. Однако на практике имеют место определенные правовые пробелы и недостатки как в теоретических, так и в практических аспектах рассматриваемых правоотношений, которые необходимо проанализировать и устранить.
При этом следует учитывать еще и тот факт, что вкладываемые в недвижимость денежные средства оказывают положительное воздействие на экономическую стабильность в обществе, помогают создавать новые рабочие места, а также содействуют развитию инфраструктуры. Как видим, ипотечное кредитование предоставляет возможность разрешать проблемы, обладающие для страны большим социальным значением.
Актуальность данной темы обусловлена наличием дискуссионных теоретических проблем, в частности относительно правовой природы правоотношения, возникающего на основании договора залога недвижимости (ипотеки).
Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся между субъектами договора ипотеки.
Предметом выступают нормы российского гражданского права, регулирующие общественные отношения, возникающие на основании договора ипотеки, а также практика их применения и цивилистическая доктрина.
Цель и задачи исследования. Целью исследования является комплексный анализ теоретических и практических вопросов правового регулирования ипотечных отношений в Российской Федерации в современных условиях и разработка предложений по совершенствованию законодательства, регулирующего ипотечные отношения.
Указанная цель предопределила постановку и решение следующих задач:
- раскрыть понятие ипотеки и определить ее правовую природу;
- выявить основания возникновения ипотеки;
- исследовать понятие договора об ипотеке и обосновать его содержание;
- установить специфику субъектного состава ипотечного договора, классифицировать взаимные права и обязанности сторон договора.
Методологическая основа работы - для достижения поставленных целей и решения задач использовались как общенаучные, так и частнонаучные методы познания правовых явлений. B работе применяются общие и частные методы исследования, в том числе описательный, системно-правовой, формально-юридический.
1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ


1.1 Понятие и правовая природа института ипотеки

Традиционно, отечественная литература использует термин «ипотека» для обозначения института ипотечного кредита, тем не менее, необходимо отметить, что использование указанной категории осуществляется совокупно с институтом обеспечения исполнения обязательств, как правило, кредитных, потому, институт ипотеки имеет самостоятельное значение.
В цивилистической науке, использование термина «ипотека», зачастую осуществляется в нескольких значениях:
- во-первых, в историческом значении, ипотека предполагает такую форму залога, при которой предмет залога остается во владении и пользовании залогодателя (подробнее исторический аспект развития такой формы залога будет рассмотрен нами позднее);
- во-вторых, ипотека представляет собой залог особого имущества - недвижимого, которое в силу своей экономической ценности, требует особого правового режима .
Также, достаточно популярной позицией в научной литературе является определение ипотеки как залога недвижимого имущества, который служит цели обеспечения денежного требования залогодержателя, таким образом, с указанной точки зрения, ипотека представляет собой особую разновидность кредитования, обеспеченного залогом особой категории имущества - недвижимости .
Также, ипотеку можно рассматривать как особую разновидность имущественного залога, сущность и значение которого отражается в необходимости надлежащего обеспечения обязательства, которое носит денежный характер и, как правило, выражается в виде ипотечной ссуды (кредита). Основная особенность же такого кредитования и такого способа обеспечения обязательства, заключается в том, что имущество не передается в физическое обладание залогодержателя, а остается в хозяйственном ведении залогодателя, при установлении определенных ограничений .
Приведенные формулировки, по нашему мнению, не отражают сущности ипотеки в наиболее полном смысле, поскольку, понимание ипотеки исключительно в качестве особой формы ипотеки, является по своему содержанию несколько ограниченным по характеру, поскольку не учитывается комплекс правоотношений различной правовой природы, который включается в данную категорию. Так, в систему ипотечных правоотношений, включаются, не только отношения по непосредственной передаче недвижимого имущества в залог (например, в силу заключения договора кредитования), но и сопутствующие правовые отношения, в том числе, действия, связанные с оценкой стоимости имущества, передаваемого в залог, установление факта наличия полномочий у залогодержателя на распоряжение недвижимым имуществом, установления наличия (отсутствия) обременений на передаваемое недвижимое имущество и т.д.
Таким образом, ипотека может рассматриваться и в широком смысле как правовая система, включающая в себя: правоотношения